Время покупать квартиру в Сочи

Спад кризиса и востановление рынка недвижимости в 2010-м прогнозировали многие: чего в этом было больше, взвешеного анализа или просто желаемое выдавалось за действительное, сказать сложно. Год прошел, казалось бы, можно подводить итоги и строить планы на 2011-й. Тем не мене, прогнозировать никто особо не торопится, да и о результатах года говорят осторожно, со множествеными оговорками. Несмотря на то, что в 2010-м продажи увеличились, обилием покупателей рынок не радовал – рынок востанавливается, но далеко не в прежних объемах и с серьезными подвижками в сторону удешевления.

Аномальный рост цен на недвижимость в Сочи в предкризисные годы не заметить было невозможно: взлет за 2005-2008 годы наблюдался не только в Сочи – это была общая тенденция. К провалу 2009-го многие участники рынка были не готовы: ценник стремительно катился вниз и к концу года достиг своего минимума. На убеждении, что дальше ценам падать некуда, частично и основывались надежды на оживление в 2010-м. Они сбылись, правда, тоже частично: покупатели из разряда тех, кто временно откладывал изменение своих жилищных условий в ожидании самой привлекательной цены, вышли на рынок, однако значительного прироста такие сделки не дали. Более важным фактором стало оживление ипотечных программ: количество таких сделок по сравнению с 2009 годом значительно увеличилось и составило практически половину от всех операций по квартирам в 2010-м. При этом, по словам специалиста АН ГРЦ Инны Меркуловой, по ипотеке продавались не только новостройки Сочи, но и вторичное жилье, в том числе не из самого дешевого сегмента. Причиной роста ипотечных сделок стало не только повышение лояльности финансовых институтов (в 2009-м даже те банки, которые не свернули ипотечные программы официально, одобрения на сделки практически не давали, не говоря уж о том, что ставки были значительно увеличены), но и установление более низкого ценового порога. – К примеру, в 2007-2008 годах 1-комнатная квартира в Заречном районе стоила порядка 4,5 миллиона, сейчас такую же можно приобрести в пределах 2,5-2,7 миллиона рублей. Соответственно, сумма первоначального взноса уменьшается вдвое и становится уже более реально ее накопить, – комментирует Инна Меркулова. Прошлый год запомнился участникам рынка и еще одной новой тенденцией. В росте ипотечных, а значит и всех продаж недвижимости в целом немалую роль сыграли сделки с частичным погашением кредита социальными сертификатами. Военные сертификаты, так называемый «материнский капитал», социальные сертификаты для малоимущих граждан, «ветеранские» – люди стремились реализовать их как можно быстрее, тем самым увеличивая количество сделок. Кроме того, специальные программы для молодых семей с предельно низким первоначальным взносом, льготные ипотечные продукты, предлагаемые государственными банками, – в совокупности около половины квартир на рынке жилья Сочи, особенно в сегменте «эконом-класса», проданы в кредит.

«Вчера были по 5 рублей, но большие, а сегодня по 3, но маленькие...»
В отличие от героя популярнейшего когда-то монолога Карцева, сегодняшние покупатели недвижимости в Сочи не сомневаются и выбирают то, что подешевле. Продажи сентября (в этот период в Сочи традиционно отмечается активизация рынка) подтвердили общую тенденцию послекризисного развития: спросом пользовались недорогие 1-2-комнатные квартиры. На изменение спроса, конечно, отреагировали застройщики: на рынке первичного жилья стали преобладать квартиры с небольшой площадью. Еще несколько лет назад площадь однокомнатной квартиры в новостройке начиналась от 50-60 квадратов, сейчас есть предложения квартир от 17-и. В результате цена за квадратный метр, может, и не изменилась, но итоговая стоимость жилья стала гораздо более доступной: отдельное жилье, пусть и площадью 20 квадратных метров, реально продавалось за 1,2 миллиона рублей, в готовом доме, сданном в эксплуатацию, с проведенными коммуникациями. Раньше с подобными суммами можно было рассчитывать разве что на малосемейку, так что возможность приобретения пусть небольшого, но собственного жилья, стала особенно привлекательной.

Кто и что строит в Сочи
Приходится констатировать: крупные инвесторы уходят с сочинского рынка, доходы застройщиков просели в кризис в 2-3 раза, денег в строительство вкладывалось в десятки раз меньше. Это не могло не отразиться и на общей картине: до недавнего времени на сочинском рынке новостроек преобладали дома бизнес-класса, росло количество элитного жилья. На данный момент в уже построенных домах на продажу выставлены единичные квартиры, из строящегося остался, пожалуй, только ЖК «Морской дворец». При том, что спрос на жилье подобного класса остается практически прежним (и сейчас находятся желающие на квартиры по 170-200 тысяч рублей за квадратный метр), можно предположить, что через несколько лет в городе может появиться дефицит качественных предложений на первичном рынке «Мало и дорого» сменилось на «много и дешево»: повышение спроса на недорогое жилье отразилось и на приоритетах застройщиков. Место строительных концернов заняли частные инвесторы – они занимают почти 90% от общего рынка строящейся жилой недвижимости. Как правило, это квартиры 20-45 квадратных метров в домах эконом-класса небольшой этажности. К слову, специалист по недвижимости «Городского риэлторского центра» Ирина Короваева считает, что для города – это оптимальный выход. Во-первых, они как раз и соответствуют запросам рынка, предлагая недорогое жилье, во-вторых, то, что они строят небольшие дома в Сочи по нестандартным проектам только украшает город: вместо однотипных свечек в городе появляются невысокие здания, с оригинальными архитектурными элементами, интересной расцветкой. Конечно, если вкладывать деньги в квартиру на начальном этапе, риск сохраняется, тем более что разрешительные документы, как правило, частные инвесторы на этом этапе предоставить не могут. Однако от юридического статуса застройщика это не сильно зависит: Сочи знает и примеры строительного концерна «Вант», где за столько лет из 9 высоток поставлено только две. Судьба остальных остается под вопросом. Кроме того, по словам специалистов, начатое и брошенное строительство не было законсервировано должным образом, так что даже в случае, если дольщики получат обещанные квадратные метры, качество и безопасность жилья будет под большим вопросом. В городе немало «заснувших» многоэтажек. В отличие от крупных фирм, для частных застройщиков этот бизнес – единственный, и терять его, портить репутацию плохими отзывами и несданными объектами невыгодно им самим.

«Вторичное» жилье – в приоритете
Несмотря на неплохие продажи в новостройках эконом-класса, 1-2-комнатные квартиры, относящиеся к так называемой «вторичке», – абсолютный лидер прошлого года. Покупатели, не столь стесненные финансово, предпочли покупку квартиры в старых панельных домах. Благодаря такому повышенному спросу, к концу прошлого года предложения по подобным квартирам выросли по цене на 10-15%. Доверие к новостройкам пошатнулось еще до кризиса: проблемы с документами, плохое качество сдаваемого жилья – даже в сданном доме квартиры зачастую были непригодны для проживания: кроме дверей и окон, ничего нет, порой даже внутренних стен. Конечно, всегда остается категория покупателей, которые выбирают новостройку принципиально, однако все больше покупателей предпочитают вариант «зайти и жить». Их не отталкивает и то, что по стоимости квадратного метра разница между сопоставимыми квартирами в новостройке и старом доме составляет 20-25%: к примеру, квартира в панельном доме на ул. Донской и в новостройке на Чехова выставлены по одной цене: 2,3 миллиона рублей, однако в первом случае речь идет о 30 квадратных метрах, а в другом о 40. В Лазаревском районе, например в Совет-Квадже недвижимость несколько дешевле, да и экология лучше, многие в последнее время предпочитают покупать жилье и отдыхать именно в Лазаревском районе.

С тем, что в этом году цены будут расти, согласны все, расходятся лишь в проценте роста. Скорее всего, этот процесс продолжится и в дальнейшем. Опыт Ванкувера, где стоимость жилья достигла пиковых показателей за полтора года до проведения Игр, а в последующий период цены пошли вниз, вряд ли применим к нашему городу. Во-первых, недвижимость в Сочи пользовалась спросом всегда, можно говорить даже о некотором негативном влиянии: по всеобщему мнению, Сочи превратился в одну большую стройку. В 2012-2013-м начнут массово вводиться в эксплуатацию объекты транспортной инфраструктуры, уже сейчас в городе активно ведется работа по реконструкции объектов ЖКХ, социальных учреждений – в результате Сочи через два года должен стать гораздо более привлекательным и комфортным для проживания (по крайней мере, так нас убеждают федеральные, краевые и городские власти). Это не может не сказаться на оценке недвижимости. Не стоит забывать и о том, что появления большого количества строительных площадок через пару лет ожидать не приходится: уже со следующего года город начнет принимать спортивные соревнования мирового уровня, и вряд ли вид возвышающихся лесов сочтут украшением Сочи. Так что сейчас большей частью будет достраиваться уже возводимое жилье, которое так или иначе будет распродано. С уменьшением предложения необратимо подрастут и цены, не говоря уж о том, что выбирать придется из того, что останется: наиболее привлекательные по цене и прочим параметрам варианты уйдут первыми. Заглядывая еще дальше, можно предположить, что на росте цен не может не сказаться и рост себестоимости квартир, особенно в центре Сочи, и речь не идет об общеинфляционных процессах. В самом сердце города-курорта существует впечатляющее количество потенциальных строительных площадок: «вороньи слободки» начинаются, стоит только на пару сотен метров подняться от Курортного проспекта и улицы Горького. Некоторым баракам и развалюхам в этих районах – уже около 100 лет, и внешний вид города они, опять же, не украшают. Тем не менее, цена, которую придется заплатить инвесторам за расселение и обретение ценного участка, будет весьма внушительной. Это, конечно, скажется и на конечной стоимости жилья.

Оптимизм бессмертен
Как, собственно, и спрос на недвижимость в Сочи. Противники этого утверждения ссылаются на рост более экономичных предложений за рубежом: от почти родных Болгарии и Чехии, все более популярной в России Турции, до экзотичного Таиланда. Несомненно, на отвратительный сервис в Сочи не кивал уж совсем ленивый, что тут говорить о ценнике, только при этом недвижимость в Сочи, как и раньше, пользуется стабильным спросом среди жителей Севера и столиц. «Сочи остается единственным местом, где желание получить часть недвижимости будет всегда. За границу можно слетать раз-два в год, но жить там желающих не так много: большинство продолжает стремиться к нам. Возможно, за границей и условия лучше, и цены гораздо ниже, однако незнание языка, местных законов становится существенной помехой для российских покупателей. Не забывайте и о том, что Сочи издавна считается городом пенсионеров: в этом возрасте люди не готовы менять страну, окружение, предпочитая мириться с худшими, но все же родными условиями», – считает Ирина Короваева. Наравне с этим, существует предположение, что цены расти не будут: деньгам у людей взяться неоткуда – соответственно, не будет спроса. Кроме того, цены и так высокие, куда уж больше.

Рынок недвижимости развивается по общим законам, но если предыдущие периоды, завершающие цикл «проседания», ограничивались сроком до года, то теперь затишье на рынке длится уже более полутора лет, и мало кто из аналитиков решается дать точный прогноз, даже о стабилизации рынка говорят со множественными оговорками. Пока все надежды возлагаются на весну или даже на осень-2011.