«Золотая» сочинская земля

17 Май, Понедельник, 2010

С марта этого года значительно увеличилась арендная плата за пользование муниципальной землей, таким образом глава города решил бороться с долгостроями и, по-видимому, пробелами в бюджете. О проблемах оформления, присвоения, изъятия и платы аренды на землю говорилось уже много. С 1 марта 2010 года появились очередные нововведения в земельной жизни города-курорта. Они коснулись непосредственно арендаторов муниципальных земель. Отныне арендная оплата будет производиться не из расчета кадастровой стоимости земли, а по рыночной стоимости участка. А в случае если на участке появился долгострой, то арендная плата увеличится в разы. Досталось тут как рядовым сочинцам, так и предпринимателям.

История одного арендатора
Как это часто бывает, в первую очередь от нововведений страдают рядовые граждане. Глава семьи Стрибуль Эдуард – строитель, его жена Елена работает в столовой. Дочь заканчивает школу и готовится к поступлению в ВУЗ. Когда-то у них была своя квартира. На волне перестройки они решили улучшить жилищные условия. Да только черный маклер исчез с задатком. Горевать долго не пришлось, ведь жить где-то надо. На сегодняшний день семья Стрибуль живет в коммуналке.

– Пришлось усиленно работать, чтобы накопить деньги и приобрести небольшой участок (3,5 сотки) на Соболевке, – рассказывает глава семьи Эдуард Стрибуль. – Участок этот взят в аренду на 49 лет и предназначен для строительства индивидуального жилого дома. Я начал строить небольшой одноэтажный дом. Но в апреле 2007 года с нами снова произошла беда. В мое отсутствие в комнату, где мы жили, ворвались двое бандитов в масках. Избили супругу и забрали все деньги, которые мы откладывали на оформление документов на дом. Приехали оперативники, высокое руководство Бытхи, 20. Они заверили нас, что дело обязательно раскроют, но до сих пор так никто и не пойман.

Сейчас члены семьи Стрибуль фактически являются людьми без определенного места жительства с «временной регистрацией», снимают жилье – комнату в коммуналке на Мацесте. Продолжают копить деньги на оформление и достраивание собственного дома. Но опять нет спокойствия у них в этом пресловутом «жилищном вопросе». На этот раз из-за чиновничьих аппетитов.

– За свой участок мы ежегодно вносим арендную плату, – говорит Эдуард Стрибуль. – В 2007 году сумма составляла 1200 руб. в год, в 2008 – 1800 руб. Оплату производили регулярно, никогда не задерживали. Но в преддверии 2010 года в отношении нашего участка был произведен перерасчет за 2008 год, и сумму увеличили в 4 раза. Я согласился – 6 тыс. руб. сумма для аренды приемлемая. В итоге заплатил около 10 тыс. руб. (перерасчет за 2008, оплата за 2009 и пеня в 500 руб., что просрочил оплату). В феврале я все оплатил и пришел с квитанциями в этот комитет, и тут, как снег на голову, они сообщают мне новость: «С ноября 2009 года оплата за аренду увеличилась в 20 раз». Получается, я должен платить за свои 3,5 сотки – 120 тыс. руб. в год! У меня зарплата 20 тыс. руб., у жены 10-12 тыс. руб. – откуда взять такие деньги?

Почем «опиум» для народа
В прошлом году 30 июня главой города Сочи было подписано постановление № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи». В соответствии с данным документом, ежегодная арендная плата начисляется не от кадастровой стоимости земли, которая, к слову, в Сочи и так достаточно высокая, а от рыночной стоимости, которая всегда превышает кадастровую стоимость. Оценочную стоимость того или иного участка производит независимая организация, что соответствует ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Для расчета арендной платы существует специальная формула Агод = VL x KL. Соответственно, Агод – это арендная плата в год, VL – рыночная стоимость земельного участка и KL – коэффициент, определяющий соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка. Как отмечают специалисты ТУ Росимущества по г. Москве, величина KL колеблется в пределах от 3,5 до 14,5% и в большей степени определяется тем, на каком этапе жизненного цикла (изысканий, проектирования и строительства, реконструкции или эксплуатации) находится сама застройка или осуществляется использование земельного участка. На этапе проведения изысканий KL может находиться ближе к своей нижней границе (в интервале от 3,5 до 4,5%); на этапе проектирования и строительства объектов KL может занимать средний интервал значений (от 4,5 до 10,5%); на этапе эксплуатации застройки или использования земельного участка значение KL должно находиться ближе к верхней границе своего значения – от 10,5 до 14,5%, то есть, к примеру, вы владеете земельным участком в 3,5 сотки, и на нем расположен магазин. Рыночная стоимость вашего участка земли составляет порядка 2 миллионов рублей, и магазин уже сдан в эксплуатацию. При этом реальная стоимость самого объекта может быть значительно ниже установленной рыночной цены. Соответственно, арендная плата за ваш земельный надел ежегодно будет составлять от 210 до 290 тысяч рублей в год.

Одно радует, что данный расчет не применяется для договоров аренды земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, эксплуатации жилого фонда, строительства и эксплуатации жилого фонда, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, о чем сообщил в официальном ответе «НГС» заместитель главы города Сергей Юрин. Таким образом, под «раздачу» попадает только коммерческая недвижимость.

Борьба с долгостроями
Как отмечают специалисты, в различных городах России большую часть бюджета составляют поступления от налоговых сборов, в том числе за землю. Порой эта сумма доходит до 70 процентов от всех статей доходов. Возможно, именно поэтому подобное решение было принято и главой города-курорта.

Еще один фактор, влияющий на оплату аренды за использование муниципальной земли, – это надбавочный коэффициент (Кпр.) за «долгострои». Именно под эту статью расходов личных средств и доходов городской казны попала семья Стрибуль. В нашем городе, который должен стать идеалом архитектурной мысли, Кпр. равняется 20, то есть, если ваш объект строительства приравнивается к долгострою, то ежегодная арендная плата возрастает фактически в 20 раз, вне зависимости от того, коммерческое это строительство или частное.

С одной стороны, избавить город от долгостроев – это святая обязанность любого градоначальника. Все прекрасно помнят, сколько простоял долгострой в районе остановки «Светлана», высотка на «Театральной», которую в итоге снесли, руины на месте Поцелуевского магазина. Есть и примеры ИЖС, которые годами могут быть недостроенными. Подобные долгострои явно не прибавляют городу привлекательности. Но есть и другая сторона медали. Нужно четко определить грань между частным и коммерческим застройщиком. Ведь, действительно, при нынешних зарплатах сложно порой достроить даже избушку, уж не говоря о полноценном доме. В итоге страдают простые люди, которые просто хотят жить под собственной крышей. Вместо того, чтобы организовать некое подобие беспроцентных кредитов (или кредитование с низкой ставкой), людей облагают ежегодным оброком, который явно не ускорит строительство того или иного частного дома. В итоге для них единственный выход – продать землю, а самим остаться на улице.

Город без людей
Конечно, борьба с долгостроями и увеличение статей дохода городского бюджета – цели, можно сказать, благородные. Только вопрос – для кого? Если для сочинцев, то многие из них попросту не выдержат подобного арендного гнета. Семья Стрибуль – реальное тому подтверждение. Выбор для таких арендаторов «золотой» муниципальной земли может быть неутешительным. Либо живи до конца дней на улице, либо продавай земельку и поезжай разводить овощи куда-нибудь в село за пределы родного города.

Не менее важен вопрос и с предпринимательством. Уже неоднократно и президент России Дмитрий Медведев, и глава правительства Владимир Путин говорили о необходимости поддержки малого предпринимательства. На местах поддержка бизнеса оборачивается его исчезновением. Захотели поставить ларек на одной сотке арендуемой земли? Заплатите арендную плату порядка 100 тысяч рублей в год, налоги на предпринимательство и всевозможное лицензирование, согласуйте проект в администрации, договоритесь с пожарной инспекцией и санэпиднадзором и прочее, прочее. Поверьте, работать на законных основаниях вам явно не захочется. Вот и выходит, что городская казна будет расти, только сочинцам от этого не легче. Самый простой выход для них – работать за пределами Олимпийской столицы, в которой жизнь дорожает с каждым днем. Выходит, чужие мы на этом празднике жизни...
Илья НЕДЕЛЬКО
Источник: Народная газета Сочи